권리금(權利金)이란 무엇인가?

초보 창업자의 경우 점포 계약시 잘 몰라 전 임차인의 요구대로, 혹은 중개업소의 말대로 주고 받는 것이 바로 권리금이다. 이번 주에는 보증금보다 더 높게 형성되는 경우도 많은 권리금에 대해서 살펴보도록 하겠다.

우선 권리금(權利金)이라는 것은 사전적인 의미로는 “용익권(用益權)ㆍ임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전” 이다. 즉 수익을 창출 할 수 있는 어떠한 것을 타인에게 양도하는 대가로 주고 받는 돈인 것이다.

물론 국가로부터 특정 영업의 허가를 받은 사람이 그 영업의 권리를 다른 사람에게 양도하는 경우라든가 해당 지역의 개발권리, 일정지역의 영업망, 기술적 노하우 등도 권리금의 대상이 되지만 우리의 일상에서 가장 쉽게 접할 수 있으며 관심을 갖게 되는 것은 바로 ‘점포 권리금’이다.

건물주에게 보증금과 임대료를 지불하는 것 외에 기존의 임차인에게 지불하는 권리금은 어떠한 이유로 형성되며 어떻게 구성되어 있는지 살펴보자.

 

권리금의 종류

■ 영업권리금

영업권리금은 말 그대로 해당 점포의 영업을 통해 발생하는 매출의 정도에 따라 형성되는 권리금이다. 보편적으로는 점포의 영업을 통해 매월 일정액의 순수익이 발생될 때 매도하는 시점부터 통상 12개월(적게는 6개월에서 많게는 24개월)까지의 기간에 발생할 수 있는 순수익에 해당하는 금액을 해당 점포를 포기하면서 잃게 되는 영업 이익에 대한 보상으로 지불하는 금액을 영업권리라고 한다.

한 달 순수익이 1000만원 이상인 점포는 1억 이상의 권리금이 형성되게 되므로 영업권리금이 전체 권리금의 대부분을 차지하고 있다고 보는 것이 일반적이다.

영업권리금을 책정할 때는 우선 매출장부를 확인하고 비용 등을 계산한 후에 협상에 임해야 한다. 그러나 매출 장부 자체를 속이는 일도 있기 때문에 인수하기 전에 직접 주변업소에 묻거나 직접 확인해 어느 정도의 해당 점포의 매출을 확인하는 것이 좋다.

■ 시설권리금

주로 음식점에 많이 해당되는 종류의 권리금인 시설권리금은 신규 창업자가 해당 점포에서 창업을 하려는 경우 기존의 주방기구, 테이블, 의자 및 기타 집기류를 인수 받으면서 기존의 임차인에게 지급하는 대가이다.

시설권리금은 기존의 점포 개점 시 투자된 시설비용으로 인테리어, 간판, 기자재 등에 들어간 비용이다. 이 때 주의할 점은 감가상각을 반드시 고려해야 한다는 것이다. 정확한 감가상각을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다.

시설에 대한 감가상각은 보통 3년을 기준으로 해 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 시설권리금을 적용하지 않는다. 또한 1년 단위로 30% 시설비용을 줄이는 것이 일반적이다. 그러나 1년 사용한 시설이라도 상태가 좋지 않으면 더 낮은 가격을 적용할 수 있고 3년 이상을 사용했더라도 상태가 좋으면 권리금을 인정할 수도 있다. 따라서 반드시 시설권리금 부분은 눈으로 확인하고 타협점을 찾아야 한다.

■ 바닥권리금(지역권리금)

가끔 신규 점포로 기존의 세입자가 없음에도 점포의 권리금을 요구하는 경우가 있다. 이것이 바로 바닥권리금인데, 점포가 위치한 지역적 특성에 기인한 프리미엄으로 쉽게 말해 자리값을 말한다.

영업권리금이 현재 매출과 순수익 수준에 기초해 형성된다면, 바닥권리금은 아직 영업은 이루어지지 않고 있지만, 위치상으로 창업시 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 것을 전제로 하고 받게 되는 것이다. 즉 대체로 신규점포 임차시 발생하는 권리금이 바닥권리금이다.

바닥권리금은 건물주가 요구한다면 계약서에 명시해야 하고, 부동산 업자나 분양업자가 요구할 때는 지불할 필요가 없으므로 명심해야 한다.

■ 기타 권리금

기타의 권리금으로는 허가권에 대한 권리가 있는데, 전매권(담배)과 유흥업 1종 허가 등은 임차권과 완전 별개로 움직일 수 있는 권리로 그 자체만으로 적게는 수백 만원에서 수 천 만원까지 호가한다.

 

권리금, 주고 받아야 하는 것인가

위의 여러 가지 권리금이 복합적으로 형성되는 것이 점포 계약시 발생하는 권리금이다. 그러면 이러한 권리금은 주고 받아야 하는 것일까? 창업에 자신이 있는 사람이라면 권리금이 없는 점포를 찾아 창업하는 것도 좋은 방법이다.

하지만 이것은 정말로 어려운 일이다. 우선 어느 정도 유동인구가 있고, 영업이 되는 지역의 경우는 권리금이 단 몇 백 만원이라도 붙어 있기 마련이고, 이마저도 없다면 ‘정말로 장사하기 힘든 지역’ 이라고 보는 것이 옳기 때문이다. 신규점포의 경우도 소비인구를 끌어들이기 위한 자체적인 노력이 필요하므로, 권리금이 없는 점포에서 창업을 하려면 주변 지역에서 고객을 끌어들일 수 있는 정말로 ‘특별한 무언가’가 있어야 할 것이다.

그렇기 때문에 대부분 권리금이 있는 점포를 계약하고 주고 받으면서 창업을 하고 있다. 문제는 권리금의 크기이다. 물론 어느 정도의 거품이 있을 수 있지만, 일반적으로 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘 된다는 말이고 낮다는 것은 장사가 잘 안 된다는 말이다. 따라서 창업자는 자신의 자본과 해당 점포에서의 예상 수익 등을 고려하여 적정 수준의 권리금을 지불하고 점포를 계약해야 할 것이다.

폭탄과 같은 권리금, 이것은 알아두자

권리금은 법적 보장을 받지 못하는 돈이다. 자신이 10억의 권리금을 주고 점포를 인수 받았다고 하더라도 장사가 안되면 1억도 안 되는 권리금을 다음 임차인에게 받고 점포를 넘길 수도 있기 때문에 마치 폭탄처럼 위험성을 내재하고 있다.

또한 일반적으로 계약서상으로 기재하지 않기 때문에 법적인 보장도 받을 수 없다. 물론 계약서에 제대로 기재만 된다면 보장 받을 수 있는 길이 열리지만 임대인들의 경우는 자신들에게 해가 될 수 있는 권리금 기재는 거의 모두가 피하고 있기에 불가능에 가깝다. 또한 상가임대차보호법에 의해서도 전혀 보장 받지 못한다. 그렇기 때문에 창업자는 계약 전에 여러 가지를 철저히 따져봐야 한다.

살펴볼 것 중 첫 번째는 권리금이 적정하게 책정되어 있는가이다. 주변 중개업소를 통해 기존의 거래 내역을 확인한 후 해당점포 주위에 위치한 비슷한 업종의 같은 평수 점포 권리금이 얼마인지 체크해 본다면 일정 수준까지는 파악이 가능하다.

두 번째는 ‘도시계획 확인원’을 발급받아 확인하는 것이다. 점포가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지, 도로개설이나 기타 공사가 이루어 지지는 않는지 여부를 확인할 수 있다. 재개발 및 재건축 여부는 중요한데, 점포가 포함된 건물이 재개발 또는 재건축되면 임대가 종료되면서 권리금을 회수할 방법이 없어지게 되기 때문이다. 도로공사나 기타 공사의 경우도 몇 개월까지 영업이 불가능해 지기 때문에 꼭 확인해 보아야 한다.

세 번째는 임대인에 대한 파악이다. 장사가 잘 되는 경우는 임차인을 내보내고 자신이나 주변사람이 그 점포를 운영하게 하는 최악의 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 물론 이 경우 권리금의 회수는 불가능하다. 그렇기 때문에 미리 임대인에 대해 알아봐 이전에 그러한 일이 있었는지, 그럴 가능성은 없는지 확인한다면 위험성을 대폭 줄일 수 있을 것이다.

복잡하고도 복잡한 권리금

권리금은 위험성이 있는 만큼 점포만 제대로 고른다면 자신이 영업을 잘해서든, 아니면 해당 상권이 크게 발전해서든 자신이 주었던 권리금의 몇 배를 받고 나올 수도 있으며 이러한 경우도 상당히 많다.

하지만 법적인 보장이 되지 않는 만큼 위험성이 높으며, 위의 사항들을 다 체크 한다고 하더라도 권리금의 위험성이 완전히 사라지는 것도 아니다. 위의 사항들 외에도 수많은 사례의 권리금에 의한 피해가 발생하고 있기 때문이다. 권리금의 위험성을 줄이는 길은 창업자 자신이 조심하는 길뿐이며, 가능성은 희박하지만 임대인이 좋은 사람이라면 계약서에 기재를 부탁하는 것이 최선의 방법이 될 것이다.

스피드뱅크 부동산연구소 석원배/[www.speedbank.co.kr]

경업금지관련 : 권리금등 상가의 양도, 양수시 참고해야 할 상법상의 문제로 계약서 작성시 상법41조는 추가함이 좋고 하여 참고로 발췌하였음.(양도, 양수시 권리금이 따르므로 양도인의 양심을 져버리면서 가까운곳에서 영업하는 것을 예방하기 위한것인 것으로 사료됨)

상법  [일부개정 2001.12.29 법률 제6545호]

제7장 영업양도

  

제41조 (영업양도인의 경업금지) ①영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다.<개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>

②양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다.<개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>

 제42조 (상호를 속용하는 양수인의 책임) ①영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.

②전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은후 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다.

 제43조 (영업양수인에 대한 변제) 전조제1항의 경우에 양도인의 영업으로 인한 채권에 대하여 채무자가 선의이며 중대한 과실없이 양수인에게 변제한 때에는 그 효력이 있다.

 제44조 (채무인수를 광고한 양수인의 책임) 영업양수인이 양도인의 상호를 계속사용하지 아니하는 경우에 양도인의 영업으로 인한 채무를 인수한 것을 광고한 때에는 양수인도 변제할 책임이 있다.

 제45조 (영업양도인의 책임의 존속기간) 영업양수인이 제42조제1항 또는 전조의 규정에 의하여 변제의 책임이 있는 경우에는 양도인의 제3자에 대한 채무는 영업양도 또는 광고후 2년이 경과하면 소멸한다.