10년만의 위기에 대처하는 '부동산 투자 전략'
당초 기대하는 것 이상으로 세계 경제의 위기가 심상치 않다.
미국의 서브프라임 모기지 부실사태로 시작된 금융위기는 이제 전 세계 경제에 심각한 우려를 낳고 있다.
올해 초까지만 해도 세계 경제는 유가 폭등에 따른 인플레이션을 걱정했지만 1년이 채 안 돼 경기침체와 디플레이션 공포를 느낄 정도로 상황이 급변하고 있다.
인플레이션이 도래하면 화폐자산 가치가 하락하기 때문에 실물자산을 가지고 있는 사람들이 이득을 본다.
하지만 디플레이션이 발생하면 가계의 실질소득이 줄어들기 때문에 부동산투자 여력이 감소해 부동산 가격도 덩달아 떨어질 수 있다. 올해 하반기 국내경제는 저성장 고물가, 고금리가 기정사실화되고 있고 세계경제침체로까지 이어진 지금 이 같은 기조는 최악의 경우 앞으로 2년 정도 이어질 수도 있다.
이와 같은 시기에 부동산 투자전략은 어떻게 가져가는 것이 좋을까? 우선 이미 차익 매수를 시행해 현금을 확보한 투자자가 지금은 가장 좋은 여건에 있다.
이런 경우 초급매물 위주의 저가 매수 기회를 살린다면 2년~3년 후 우리가 10년 전 경험한 바와 같이 막대한 수익률을 기대할 수 있다.
우선은 가장 매물확보가 용이한 강남과 같은 펀더멘탈이 좋은 지역의 가격 하락폭이 상대적으로 큰 중대형 위주의 접근을 고려 할만하다.
시장이 안정되면 가장 먼저 상승세를 탈 수 있기 때문이다. 이미 부동산에 돈이 묶여 현금여력이 없는 경우라면 보유 부동산의 정리를 감행해야 한다.
첫 번째로 살펴 볼 것은 이미 투자에 들어간 보유 부동산의 내재가치 점검이다.
내재가치가 탄탄한 물량에 투입돼 경기가 살아나면 수익을 기대해 볼 수 있는 상태라면 어려운 시기지만 감내해야 수익을 다시 플러스 상태로 돌릴 수가 있다.
대출 비중이 많은 상태라면 금융비용도 이시기에는 투자손실로 이어지는 만큼 눈물을 머금고 매도를 해 손실을 줄이는 것이 좋다.
따라서 보유 부동산의 내재가치에 따른 우선순위 수립이 매수 시점부터 정해져야 한다. 아직까지 국내부동산시장의 상황은 선진국에 비해 급격한 하락징후는 나타나지 않고 있다.
현재 상태로는 2007년 상반기부터 이어온 하락기조의 연속으로 판단되는데 금융권 부실로 연결될 가능성이 낮아 저가매수시기를 조율해볼 필요성이 높아지고 있다고 필자는 판단하고 있다.
우리나라의 부동산 관련 지수가 미국과는 확연히 다른 양상을 보이고 있기 때문이다.
[미국 주택가격 및 주택가격 연체율 추이(자료 : standard&poors, Mortage Bankers Association)] 
[한국 주택가격 및 주택가격 연체율 추이(자료 : 금융감독원, 국민은행)] 최근까지의 미국과 우리나라의 주택가격과 주택 담보대출 연체율의 그래프를 비교해 보면 정반대인 것을 알 수 있다.
미국은 우리나라의 은행 대출과 같은 프라임 론과 문제가 된 서브프라임 론 모두 연체율이 증가하고 있는 가운데 주택가격은 확연히 떨어지고 있는 추세를 보이고 있지만 우리나라의 경우 이와는 반대로 주택가격은 아직까지 하향하지 않고 있고 담보대출 연체율은 하락추세를 보이고 있다.
일단 국내 주택 시장에서는 주택가격하락이 은행권 부실로 이어질 가능성은 거의 없는 것으로 볼 수 있고 다른 선진국에 비해 그동안 상승폭이 낮았던 만큼 지금과 같은 위기에 탄탄함을 보여 주고 있는 것으로 판단할 수 있다. 앞으로 최악의 시나리오로 가지 않는 다면 지금 전세계가 힘을 모으고 있는 세계경제 침체 국면의 안개가 걷히는 대로 투자심리 회복과 함께 부동산 시장은 특정지역 위주로 상승 반전의 신호를 보낼 수 있을 것으로 전망된다. 다만 가능성이 극히 낮은 최악의 시나리오가 형성된다면 앞서 언급했듯이 장기보유 물량과 단기 처리물량으로 나눠 부동산 자산 재편성에 들어가야 한다.
최악의 시나리오는 이른바 부자들의 자금경색이 일어나면서 다주택자의 매물이 시중에 일시적으로 풀리는 형태로 시작될 것이다. 중산층 이하의 경우 펀드 투자의 손실로 힘에 부치고 있지만 부자들은 대부분의 자금이 부동산 임대수익에서 발생하는 만큼 아직까지는 실질적인 자금경색은 일어나지 않고 있어 내수가 버텨 주는 한 큰 어려움에 봉착하지는 않을 것으로 전망된다.
일반 중산층의 경우에도 현재의 경제위기가 기업도산으로 이어지지는 않고 있어 내수의 버팀목은 살아있는 상태다. 진짜 국내 부동산 시장의 급락 위기가 나타날 수 있는 조짐은 기업도산의 증가로 중산층의 내수 소비 여력이 급감하면서 대출이자 연체와 빌딩, 상가 등의 임대수익 감소가 나타나는 경우다.
이렇게 되면 다주택자들의 잉여매물이 급매물과 경매 물건으로 시장에 나타나게 되고 매수심리가 얼어붙은 가운데 일시적인 매물증가로 인해 주택가격에 심각한 영향을 주게 될 것이다. 현재 최악의 시점을 방어하기 위해서는 위의 상황에 근접하는 지에 대한 관심을 늦추면 안된다.
다행히 우리나라는 주택가격 급등기가 2006년 하반기였던 반면 담보대출 규제가 2005년부터 이뤄졌고 2007년 하반기부터 급증한 재개발 관리처분 여파가 전세 이동주기인 짝수년 2008년과 겹쳐 전세 이동도 이미 이뤄진 상황이라 전세 보증금에 대한 리스크도 줄여져 있는 상황이다.
결국 시장의 우려와는 달리 부동산 시장의 붕괴는 시중의 경기침체에 대한 공포감만 없어진다면 일어나지 않을 것이다.
경기는 사이클이나 일시적인 경기 쇼크로 인해 상승과 하락을 반복한다는 것은 역사를 통해 입증된 사실이다.
따라서 최적 매수 타이밍으로 볼 수 있는 하락기의 마지막 부분에서 이미 적정 포트폴리오를 확인하고 본인의 대출상황 여력을 확인한 뒤 투자에 나서야 하는 것이다.
지금과 같은 시기에는 ‘언제든지 구입할 수 있는 부동산’이 아닌 ‘잘 팔릴 수 있는 부동산’ 위주로 접근해야 한다.
즉 최후까지도 수요가 꾸준할 수밖에 없는 환금성이 높은 물량을 확보하고 있어야 현금화에 숨통이 트여 여러 가지 전략 수행이 가능할 수 있다는 것이다. 투자전략 수립에 있어 본인의 실거주 부동산을 제외한 투자는 일정부분 투자수요보다는 실수요가 많은 상품들을 대상으로 해야 하며 시세차익을 노린 자본적 수익 보다는 임대수익을 노릴 수 있는 종목을 확보해 놓는 것이 좋다.
이러한 부동산으로 역세권 소형아파트, 도심권 소형오피스텔, 아파트형 공장, 주차장 설치가 별도로 필요치 않는 임대사업용 원룸, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있겠다. 본인의 자금여력을 빨리 파악하고 환금성 높은 자산의 매도 여부를 결정하면 저가매수에 나 설 수 있는 시기가 될 수 있다.
비용은 줄이고 평소 맘에 들었으나 가격이 비싸 접근을 못했던 부동산이 있다면 이번 기회에 철저히 내재가치를 점검해본 후 매수에 나설 수 있을 것이다.
지금은 한없이 떨어질 것 같지만 주지하다시피 한번 상승세를 다시 타면 다시는 살 수 없는 부동산 들이 우리의 가시권으로 다가오고 있다는 점에서 현시점은 매력적이다. 미래에셋생명 재무컨설팅본부