뉴타운 재개발 지분 투자 성공법
뉴타운 재개발 지분 투자 성공법
예스하우스 대표 전 영 진
DTI 규제 확대의 영향과 비수기가 겹치면서 2009년 10월~11월, 부동산 거래 동향은 주춤한 모습이다. 이러한 현상은 겨울이 지나 새해가 되기 전까진 지속될 듯하다. 그러나 상승장보다는 오히려 투자적기임을 알아야 하고 실천해야 한다. 모두가 서투르게 몸이 달아 움직이는 시장보다는 지금처럼 냉정한 판단이 가능하고 매수세가 약한 타이밍이 오히려 투자 적기이다. 게다가 현재 DTI 대출 규제는 아파트에만 한정되어 있어 단독과 빌라가 대거 포진한 뉴타운, 재개발 지분 투자가 최상의 투자 상품으로 급부상할 날이 얼마 남지 않았다. 각종 개발계획이 난발하기 시작하는 2010년 6월 지자체 선거가 그 정점이 될 것이다.
뉴타운이라는 새로운 개념이 발표된 것이 2002년 10월이니 벌써 7년이라는 시간이 지났다. 가시적인 성과는 생각보다 많지 않았지만 지분 가격이 뉴타운을 중심으로 급등하여 재개발에까지 영향을 주었음을 의심할 여지는 없다
그리고 지금은 각종 르네상스 사업을 통해 광역 개발 사업을 서울시가 추진하고 있다. 뉴타운과 별반 다르지 않지만 총선을 거치면서 정치적 성향이 강해진 ‘뉴타운’ 이라는 단어가 서울시 관계자 내부에서는 개발 계획 발표의 새로운 단어로 금기시되는 모습이다. 이에 그 대안으로 나온 것이 ‘르네상스’가 아닌가 하는 의구심을 준다. 오세훈 서울시장 이후 발표된 서남부르네상스, 동북권 르네상스, 한강르네상스가 바로 그것이다. 명칭만 교묘히 바꾸었을 뿐 4차 뉴타운 지정과 다름없어 보인다. 한강 르네상스 관련 지역 중 전략정비구역으로 지정된 압구정동의 경우 서브프라임 사태 이후보다 거의 1.5배 안팎의 상승세를 이어가는 것이 그것을 증명해준다.
(한강르네상스) (동북권르네상스)
한강르네상스 지역 중 전력정비구역인 압구정, 이촌, 합정, 여의도의 지구단위결정도면이 고시(09.11.2)중이니 구체적인 개발안이 발표되면 보다 더 탄력을 받을 것이다. (결정도면 www.yeshouse.net 자료실 참조) 그리고 아직 아무런 그림도 그려지지 않은 유도정비구역까지 그 여파는 달려갈것으로 보고 있다. 최근 9호선이 개통된 당산 유도정비구역과 그 옆 동네인 양평동 5가 일대 그리고 광진구 구의 자양, 마포구의 망원동의 빌라 가격이 급등한 이유가 여기에 있다.
2009년 11월 현재 신축 빌라 대지 지분 30㎡(약 9평)의 지분가격을 보면 전략정비구역인 합정은 3.3㎡당 4,700만원, 유도정비구역인 당산동은 4,300만원, 양평동은 3,100만원, 자양동은 3,500만원을 육박하고 있다. 서브프라임 사태 전후 2,500~ 3,000에 머물렀던 것을 비교하면 상승의 폭이 컸음에는 분명하다. 그러나 광진구 구의/자양 옆의 성동구 성수 지구의 경우 동일지분이 5,000만원 안팎에 거래되고 있으니 어쩌면 구체화단계에선 더 상승할 여지도 있으리라 본다.
지분가격의 상승이 부담으로 작용하는 것이 사실이지만 조금 다른 시각으로 접근하면 수익률을 높을 수 있는 방법은 언제나 있다. 부동산 투자의 방법은 가치판단의 시점에 따라 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 그 하나는 ‘이용가치분석’이고 다른 하나는 ‘개발가치분석’이다. 이용가치분석은 현재가 반영된 가격이며 개발가치분석은 미래를 예측한 가격이다. 아직 우리나라의 부동산 가격은 개발 가치에 더 중점을 두는 모습이다. 지은 지 얼마 되지 않은 아파트보다 아주 낡은 아파트가 더 비싼 이유이다.
아마도 머지않아 이용가치가 더 중요해지는 시점이 우리나라도 도래하게 될 것이다. 업무, 상업, 주거, 문화 기능이 아우러져 잘 갖추어진 일본의 롯본기 힐, 프랑스의 라데팡스, 독일의 포츠다머 플러츠와 같은 거대한 문화 복합 주거단지가 탄생하게 되면 먼 미래를 보는 투자가 아닌 현재의 이용가치로 부동산 투자를 접근할 날이 오게 되리라 본다. 그러나 아직은 개발 가치에 중점을 두어야 한다. 현재의 지분가격보다는 개발 이후의 가격을 염두해 두고 투자해야 하는 이유이다.
뉴타운, 재개발 투자는 현재의 이용가치보다는 미래의 예측에 더 중점을 두어야 한다. 그래서 상상력이 필요한 부분이다. 현재의 지분가격보다는 전체적인 구도로 투자의 방향을 접근해야 한다. 개발 계획도면을 잘 연구해야 하고 아직 완공되지 않은 전철의 동선을 읽어야 한다. 그리고 발품을 팔아 현장을 직접 보고 행정 당국이 섣불리 발표한 정책은 아닌지 타진해야 한다. 지역에 따라 현재가치만 반영되었을 뿐 저평가된 지역이 아직 무척 많다.
2002년 뉴타운 발표이후 투자자들의 동향은 구체적인 단계별 분석에 의한 가치 투자가 아닌 지정되면 급등하는 모습으로 변해갔다. 개발가치가 초기단계에 급하게 반영되는 모습이다. 그만큼 투자자들의 마음이 급해진 것일 수도 있으며, 유통되는 현금 유동성에 비해 부동산 투자 상품이 희소한 이유로도 볼 수 있다. 이는 자칫 투자금이 장기적으로 묶여 버리는 상황으로 이어질 수도 있게 만든다. 보다 철저한 지역분석과 가치 분석을 통해 보다 현명한 투자 지역을 결정해야 하는 이유이다. 현장 주민들의 이야기를 귀담아 들어서 불협화음은 없는지 등 진행사항을 점검해야 하고 추가부담금의 발생요인들을 하나둘 따져야 할 것이다.
(2002년 이전 과거 재개발 재건축 가격 변동 추이)
(2002년 이후 부동산 급등 이후 재개발 재건축 가격 변동 추이)
현재가치가 아닌 미래의 추가부담금을 가정한
지분 투자 계산법 사례
[사례]
서울에 사는 김모씨는 ○○뉴타운을 방문해 여러 부동산에서 물건을 소개 받았다. 재개발은 처음이라 어떻게 분석해야 하는지 잘 몰랐던 김씨는 우선 단순 3.3㎡당 단가의 비교를 통해 물건을 찾아가기 시작했는데, 같은 지역임에도 불구하고 너무도 큰 차이를 보이는 단가를 보고 난감했다. 어떤 물건은 3.3㎡당 5,000만원이 넘는가 하면 어떤 물건은 3.3㎡당 2,500만원에 호가가 형성되어 있었던 것이다. 같은 지역 안에서 이렇게 큰 차이가 나는 것을 본 김씨는 당황하지 않을 수 없었다. 게다가 국공유지와 사유지가 혼재된 물건도 있어 비교가 쉽지 않았다.
그러던 중 재개발에 대하여 많은 공부를 하고 스킬에 대하여 나름대로 정리를 잘한 한 부동산의 브리핑을 듣고 김씨는 미약하나마 어느 정도 이해할 수 있었다. 내용의 요점은 지금 현재의 3.3㎡당 단가에 의존하지 말고 아파트 입주 때까지의 총 금액을 계산하여 보라는 것이었다. 너무도 간단한 논리였는데 그동안 3.3㎡(평단가)당 저렴한 물건만을 찾아 다녔던 것이다. 여기에는 큰 함정이 있었다. 그 부동산에서 제시하여준 투자 분석 방법은 엑셀 도표를 활용한 분석이었다. 그 표를 이용해 3.3㎡당 1000만원하는 물건과 900만원하는 물건을 비교해 보았다.
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구분 |
대지 33㎡(약10평) 건평 15㎡ (약5평) |
대지 66㎡(약20평) 건평 33㎡(약10평) |
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매매가 |
100,000,000원 |
180,000,000원 |
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대지지분대비 3.3㎡(평)단가 |
100,000,000원 / 10평 = 10,000,000원 |
180,000,000원 / 20평 = 9,000,000원 |
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감정 평가예상액 |
토지 : 10평× 5,000,000원 = 50,000,000원 건물 : 5평× 700,000원= 3,500,000원 ------------------ 합계 : 53,500,000원 |
토지 : 20평× 5,000,000원 = 100,000,000원 건물 : 10평× 700,000원= 7,000,000원 ------------------ 합계 : 107,000,000원 |
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비례율 |
90% |
90% |
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비례율반영액 |
48,150,000원 |
96,300,000원 |
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전용85㎡이하형 (32평형 ) 조합원분양가 |
500,000,000원 |
500,000,000원 |
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청산금 (추가부담금) |
451,850,000원 |
403,700,000원 |
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총부담금 |
551,850,000원 |
583,700,000원 |
계산해보니 단가가 저렴한 물건이 오히려 총금액이 크게 계산되었다. 공시지가를 참조해 대략적인 감정평가금액을 예상해 보고, 현재의 매입가와 차후 부담해야 할 금액을 예상하여 총 입주까지의 비용을 검토하는 방법이었다.
처음에는 쉽지 않았지만 집중해 칸을 채워가다 보니 자신감이 생겼다. 입주 때까지의 총 매입금액을 확연하게 비교할 수 있고 초기 투자 금액도 정확하게 판단할 수 있었다.
“뉴타운 재개발은 생각보다 일반인들에게 알려져 있지 않고 복잡한 부분도 많아 위험한 투자처로 인식되고 있는데 체계적인 학습이 바탕이 된다면 좋은 투자처입니다” 부동산의 설명은 명쾌하였으며 이에 확신 있게 투자할 수 있었다. (뉴타운 재개발 재건축 투자스킬 실전 교육 : 카톨릭대/한양대 사회교육원 : 02-595-2540)
- 뉴타운 재개발 지분 거래 동향
서울시의 개발계획 발표는 과거와는 달리 오세훈 서울시장이 직접 지휘봉을 들고 브리핑하였다. 2009년 1월경 발표된 한강 공공성 회복 프로젝트의 일환인 한강 르네상스가 그것이다.
서울시의 개발계획 발표가 시세에 반영되어 실제 거래로 움직이기 시작한 것은 2009년 5월경 이후, 좀처럼 회복될 것 같지 않았던 각종 지표들이 조금씩 플러스로 돌아서려 하던 그 즈음이다. 그리고 서울시는 보다 빠른 추진과 그동안 빈번했던 재개발의 부작용을 막기 위해 ‘공공관리자 제도’라는 새로운 방향을 제시하였다. 그 첫 번째 사업으로 성수지구가 지목되었고 그 다음으로 지목된 곳이 한남뉴타운이었다.
일사천리로 진행된 성수지구는 ‘전략정비구역’이라는 새로운 용어로 시작하였고 바로 계획도면이 발표되었다. 심지어 서울시는 깨끗한 공공관리자 제도로 조합원의 분담금을 최소 1억원 이상 절감하겠다는 강력한 의지를 발표하기까지 하였다.
이는 바로 시세에 반영되었다. 1억원 절감효과는 바꿔 얘기하면 조합원 지분가격의 1억원 상승을 의미하는 것이기 때문이다. 대지 지분 33㎡(약 10평)이하 빌라의 3.3㎡당 거래 가격이 5,000을 넘어 5,500에 육박하게 되었다. 더 작은 지분은 3.3㎡당 7,500만원이 넘게 거래되었다. 이 여파는 바로 한남뉴타운으로 전파되었고 다시 한강과 멀지 않은 여러 뉴타운으로 전파되었다.
그러나 아직 전체 지역의 전체물건으로 퍼져가진 않았다. 단지, 거래 활성화 기대로 투자금액이 1억원 미만인 소형지분들은 전체 뉴타운에서 거래가 활발한 모습이다.
아현 뉴타운의 경우 소형지분이 평당 4,000만원에 거래되었고 수색 뉴타운 역시 3,500이 넘게 거래 되었다. 모두 투자금액이 적은 소형지분만 거래되고 있다
그러나 진행이 빠르고 9호선 개통과 한강변이라는 호재가 겹친 흑석 뉴타운과 같은 몇몇 지역은 전체 물건에서 거래가 빈번하다. 관리처분이 발표되고 일반분양이 진행된 흑석5구역과 그 옆 흑석 4구역의 경우 전용 85㎡이하 (33평형)의 아파트 배정가능 조합원 지분의 거래가격이 6억8천을 넘어 7억5천에 육박하였다. 주변에 분양단지가 있는 지역 역시 해당 지역의 분양가 영향으로 반등하기도 하였다.
아현3구역 전용 85㎡이하 (33평형) 현재 시세는 6억8천 내외, 공덕5구역의 경우 올해 초만 하더라도 아현 3구역과 시세가 비슷했지만 동호수 추첨 이후 로얄층 매물의 경우 현재 7억5천 정도이다. 본동5구역 래미안트윈파크 분양가가 로얄층 7억9천이니 어느 정도 이야기가 되는 구조이다. 분양권 업자들이 현장에서 거래하는 일반분양권 매물의 경우 7억9천 분양가에 P를 붙여서 거래를 하니 실제 호가는 훨씬 높은 금액일지도 모른다. 왕십리뉴타운의 경우도 인근 신당6,7구역이 성공적으로 분양을 마치면서 신당6,7구역 내의 조합원 매물들이 가격의 상승장을 이끄니까 상대적으로 좋은 입지에 있는 왕십리뉴타운이 반사이익을 받아서 그 여파로 가격상승세를 보였다.
일반적으로 대부분의 뉴타운 재개발지역에서 대지지분이 15㎡(약 5평)의 소형빌라의 경우는 총매매가 2억으로 계산하였을 때 전세와 융자를 빼면 실제 1억 안팎에서 거래되었다. 그러나 아직 지분이 큰 물건들은 특별한 호재가 없는 이상 전체적으로 거래가 잠잠하다. 어떻게 변할지 모르는 앞으로의 경기 상황에 대응하기엔 대형지분은 부담이 크기 때문일 것이다.
경기회복을 위해 없앨 것이라는 강남 3구의 DTI 규제는 지금 현재 오히려 확대되어 시행되었다. 이는 뉴타운, 재개발에는 호재로 작용할 것이 분명하다. 그러나 아직은 막연한 충격의 여파로 인해 이유 없이 함께 조용한 분위기이다. 그러나 규제의 약발이 약해지면서 충격이 사라져 가면 규제가 덜한 뉴타운 재개발로 투자자의 발길이 몰릴 가능성이 높다.