도시형 생활주택.

Ⅰ. 도시형생활주택이란 무엇인가?

 도시형생활주택이란 1세대당 주거전용면적이 85㎡이하에 해당하는 소형주택을 20세대이상 149세대이하의 규모로 건설하는 공동주택을 말한다.

즉, 전용면적 85㎡이상 주택을 공급하거나 20세대미만에 해당하는 공동주택은 도시형생활주택이 될 수 없다.

 도시형생활주택의 다음의 세가지로 분류되고 그에따라 법적용이 다소 차이가 난다.

유형	건축물 종류	세대수	전용면적기준	주차대수 산정	기타 적용기준
기숙사형 주택	건축법상의 공동주택 (아파트,연립주택,다세대주택)	20~ 149 세대	7~30㎡	전용면적합계기준 65㎡당 1대 (상업,준주거지역 : 130㎡당1대)	▶ 욕실설치가능 ▶취사장,세탁실,휴게공간 공동사용 ▶지상층에 설치
원룸형 주택			12~50㎡	전용면적합계기준 60㎡당 1대 (상업,준주거지역: 120㎡당 1대)	▶욕실, 주방 설치가능 ▶욕실을 제외한 거실이 하나의 주거공간으로 구성 ▶지상층에 설치
단지형 다세대주택	건축법시행령에서 규정한 다세대주택		85㎡이하	30㎡이하:0.5대 60㎡이하:0.8대 60㎡이상:1대	▶바닥면적 합계가 660㎡이하이고 4층이하 주택 ▶건축위원회심의 받은 경우 5층 허용 ▶지하주차장 통합설치

   

1.도시형생활주택의 혜택

   

도시형생활주택으로 인정되면 건축인허가를 비롯 사용검사, 분양에 이르기까지 건축관련법적용에 있어 완화된 기준를 적용받는다.

그중 도시형생활주택의 가장 큰 혜택은 주차대수에서 찾을 수 있다.

 재건축,재개발이 용적률상향조정으로 수익률이 높아지는 반면에 공동주택에 비해 적은 가구수를 분양하는 도시형생활주택은 주차대수완화에 의해 수익률이 좌우된다고 해도 과언이 아니다.

하고 주차장완화구역으로 지정고시되면 원룸형과 기숙사형주택의 경우 연면적 200제곱미터당 1대의 주차장기준을 적용해도 되어 토지효율성이 커진다.

 수도권 도심내 2000년대 초 빌라분양이 한시적 주차장법완화를 통해 대량 공급된 바 있으나, 그후 대지가격상승과 주차장법강화로 대부분의 지역에서 빌라분양은 자취를 감춘지 오래다.

하여 1~2인가구는 가파른 증가추세이나 도심내 소형주택이 공급될 여지가 없어 그 대안으로 등장하게 된 것이 도시형생활주택이라고 할 수 있다.

   

2.도시형생활주택으로 인정되면 받을 수 있는 혜택에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보자.

   

하나. 도시형생활주택은 주택법상 감리대상에서 제외된다.

둘. 분양가상한제 적용을 받지 않는다.

셋. 일반공동주택에 비해 상당히 완화된 주차장법적용을 받는다.

넷. 조경,배치,일조권,구조등 건설기준 및 부대복리시설에 있어 완화되거나 적용이 배제되기도 한다.

다섯. 분양시 <주택공급에 관한 규칙>의 일부만 적용된다.

즉, 청약자격기준, 분양보증, 분양면적표기, 공개모집등에 있어 비교적 자유롭다.

    

3.도시형생활주택의 필요충분조건

   

도시형생활주택 인허가 기준

주택건설사업자 등록을 요구하며 아래의 3가지요건을 충족시켜야 한다.

첫째. 자본금 3억원

둘째. 건축분야기술자 1인 이상

셋째. 사무실 면적 33㎡이상

 도시형생활주택후보지 조건

하나. 지하철역,버스정류장,철도역 등 주변 접근성이 양호한 지역

둘. 학교주변지역

셋. 학원밀집지역

넷. 산업단지 주변지역

다섯. 공장 밀집지역

여섯. 기타 접근성이 좋고 주차수요가 적은지역

    

도시형생활주택호부지를 살펴보면 비교적 임대수요가 높을 것으로 예상되는 지역이라 할 수 있다.

도시형생활주택인허가조건을 살펴보면 일반인이 도시형생활주택을 직접 공급하여 부가가치를 높이는 것은 다소 무리가 따를 수 밖에 없고, 도시민의 주거공간확보를 위해 건설업자에게 일종의 특혜를 제공하는 것과 다르지 않다.

건설경험이 없는 일반인이 수익률극대화를 위해 관심을 가지고 살펴야하는 것은 두가지라고 할 수 있다.

첫째, 도시형생활주택이 들어설 수 있는 가능성이 높은 입지의 저렴한 부동산에 투자한다.

둘째, 도시형생활주택으로 인정되지 않으나 기존주택이나 건물을 리모델링하여 고시원등으로 임대한다.

   

4. 도시형생활주택은 누구를 겨냥한 상품인가?

   

1~2인가구의 특성을 보면 저소득층의 비중이 매우 높으며, 그중 고소득군에 해당한다고 하더라도 매력이 떨어지는 소형미니주택을 선호할 사람은 많지 않다.

즉, 도시형생활주택의 잠자리 대부분은 내집이 없으면서 저소득층 또는 직장이동이 빈번한 사람 또는 일시적 거주를 목적으로 한 월세희망자로 채워질 가능성이 높다.

소액투자가 가능하다는 점과 1~2인가구의 급증을 빌미로 소액투자자의 주머니를 노린 불황기 부동산틈새상품이라고 할 수 있다.

 도시형생활주택을 분양하는 디벨로퍼의 입장에서는 매우 매력적이고 수익률이 높은 틈새시장이라고 할 수 있으나,

미래가치를 반영한 가격으로 분양하고 있는 것이 대부분이어서 지나친 기대나 환상을 가지고 투자하는 것은 뒤늦은 후회로 이어질 수 있음을 염두에 두고 투자에 임해야한다.

결론적으로 향후 쏟아져나올 도시형생활주택의 대부분은 소액투자자를 겨냥하여 분양하는 것이며, 차후 도시형생활주택을 매도시 이를 받아줄 사람 또한 투자자라는 것이다.

즉, 도시형생활주택이 수익형상품이니만큼 수익률에 숨겨진 함정이 있는지 여부를 살펴 투자에 임해야 할 것이다.

 

5. 도시형생활주택의 투자가치

 

분양하는 도시형생활주택의 대부분은 매매차익을 기대하기 어렵다.

디벨로퍼가 미래가치를 반영하여 분양가격으로 제시할 것이기 때문이다.

   

도시형생활주택의 투자가치는 다음의 네가지에서 결정된다고 할 수 있다.

첫째. 투자금액대비 수익률

둘째. 추가비용을 감안한 보유기간에 따른 수익률

셋째. 수익률에 적용되는 임대료의 적정성 및 향후 임대료상승가능성

넷째, 주변지역의 주거환경개선가능성 및 소형주택의 수급상황

   

6. 실수요목적인가? 투자목적인가?

   

앞서도 언급하였듯이 도시형생활주택의 수분양자는 소액투자자가 다수를 차지할 것으로 보인다.

투자목적이라면 앞서 언급한 도시형생활주택의 투자가치를 따져봐야할 것이고, 투자를 고려할 때 특히 유의해야 할 점들이 무엇인지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

실수요목적으로 도시형생활주택을 매입하는 것이 적절한 경우는 일정조건을 충족될 수 있을 때이다.

첫째. 독신주의자이다.

둘째. 나만의 독립된 주거공간을 원하며 , 이사가는 것은 매우 싫어한다.

셋째. 실거주측면에서도 만족스러우며 투자가치도 존재한다고 생각한다.

 

Ⅱ. 도시형생활주택과 유사부동산상품의 차이점

   

1. 도시형생활주택과 준주택

   

준주택이라함은 완전한 주택이라고 볼 수는 없지만 주택기능을 갖춘시설로 오피스텔, 노인복지주택, 고시원등을 말한다.

준주택은 완전한 주거상품이 아니기 때문에 아파트와 달리 법적규제에 있어 다소 완화되었다고 이해하면 된다.

도시형생활주택과 준주택의 차이점을 살펴보자.

구 분	도시형 생활주택	준 주 택
종 류	원룸형,기숙사형,단지형다세대	오피스텔,고시원, 노인복지주택
관련법	주택법	건축법
용 도	공동주택	업무시설, 근린시설
주택수 포함여부	포함	포함되지 않음
등기 취득	구분등기	구분등기(고시원: 지분등기)

    

2. 도시형생활주택과 고시원

   

오래된 모텔이나 여관등이 신축 또는 리모델링 모텔에 밀려 수익률이 악화되면서 급매 또는 경매로 손바뀜이 이루어지는 추세이다.

하여, 새로운 주인은 고시텔로 리모델링 및 용도변경을 하여 수익률을 극대화하는 모습을 자주 목격하게 된다.

도시형생활주택은 건설업자의 대안상품이라고 볼 때 일반인들이 더 눈여겨 볼 점은 고시원이 아닌가 생각한다.

여기서 말하는 투자는 지분등기가 아닌 건물전체의 매매이며, 부가가치를 높이는 측면의 투자임을 밝혀둔다.

고시원과 도시형생활주택을 비교 가장 큰 차이점은 개별등기여부에 있다.

고시원은 지분등기는 허용하나 개별등기를 허용하지 않는다.

 지분등기란 재산권을 행사함에 있어 공유자 전부의 동의를 얻어야하는 제약조건이 따르기 때문에 지분등기만을 매매할 수는 있으나 투자할 수요자가 거의 없어 제대로된 가격을 평가받기 어렵다.

 해서, 지분등기로 분양하는 고시텔이 있다면 가격이 아무리 싸고 수익률이 높다고 하더라도 그안에 내재되어 있는 리스크를 감안하여 투자하지 않는 것이 바람직하다.

땅으로 치면 기획토지나 맹지에 투자하는 것과 비슷한 개념이다.

   

   

3.도시형생활주택과 고시원의 차이점을 살펴보자.

구 분	도시형 생활주택	고 시 원
법적 분류	공동주택	근린생활시설
건축목적	분양(개별등기)	임대(지분등기가능)
종류	원룸형,기숙사형,단지형다세대	고시텔,원룸텔,리빙텔,수면텔
주차장기준		132㎡당 1대
주거편의시설	원룸형은 가구별 취사장설치 기숙사형은 공동사용	취사장, 세탁실등은 공동사용 (예외존재)

   

4. 도시형생활주택등 소형미니주택 투자시 주의할 점들

   

소형주택이 인기상품이라고 하여 미끼용 부동산광고기사와 분양업자의 말만 믿고 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.

해서 소형주택투자시 주의해야할 점 몇가지만 적시해본다.

첫째. 현장답사는 필수다.

소형주택중 장사가 안되는 플라자등 상업시설을 개조하여 분양하는 경우가 많다.

위치가 다소 떨어지다거나, 건물의 노후화가 심하거나, 죽은 상권이거나, 편의시설이 형편없다면 미분양이 많아질 수 밖에 없고 , 임대수익률의 하락은 물론이고 건축물의 완공시기지연으로 인한 송사에 시달릴 수도 있다.

둘째. 시행사와 시공사의 실적을 체크하라.

소형주택을 분양계약시 실물을 보고 계약하는 것이 아니기 때문에 견본주택내지는 샘플사진과 후에 분양받은 물건과 차이가 날 수 있다.

건축경기가 침체되면서 도시형생활주택이라는 틈새상품으로 돈벌이를 하려는 회사들이 우후죽순 늘어날 것이다.

시행사와 시공사가 공히 듣보잡회사라면 좀더 세심한 관찰과 주의(땅매입여부,주택보증,건축인허가여부등)가 필요하다.

셋째. 분양실적과 인기도를 직접 확인하라.

광고와 언론플레이는 의례히 과장되고 부풀려지기 마련이다.

주요일간지는 물론이거니와 이름없는 신문사의 광고성기사는 분양실적이나 경쟁율 높여 광고하기 일쑤이다.

얼마나 많은 사람들이 관심을 가지고 있으며, 실제 분양된 것이 어느정도인지 유의할 필요가 있고,

실제 도시형생활주택이 들어설 입지(교통,편의시설등)와 임대수요(주변여건) 그리고 도시형생활주택 및 준주택의 공급실태를 직접 살펴야한다.

넷째. 공실가능성 및 적정임대가격을 직접 체크하라.

임대료의 적정선을 알아보기 위해서는 가능한한 인근지역의 부동산사무실을 충분히 방문할 필요가 있다.

분양업자의 보증금은 어느정도가 적당하고 , 수익률부풀리기는 아닌지, 비용계산에 따른 수익률 산출로 보아 집값상승여력이 있는지 등등에 대해서 살펴볼 필요가 있다.

공실률은 주변임대수요와 소형미니주택공급상황을 비교하고 , 임대주택이 얼마나 많은지를 살펴야한다.

다섯. 미래의 집값전망을 체크하라.

지금당장은 수익률이 좋더라도 집값이 떨어지면 오히려 자본손실로 인해 잘못된 투자가 될 수 있다. 수익형부동산투자시 수익률이 가장 중요하지만, 집값흐름에 부정적인 요소가 포함되어 있다면 신중하게 접근할 필요가 있다.

여섯. 비용계산에 정확성을 기하라.

비용은 수익률을 갉아먹는 갈갈이 형제다.

눈에 보이지 않던 작은 비용이라 하더라도 그게 쌓이면 수익률에 치명적인 바이러스로 작용하여 전산마비현상을 가져올 수 있다.

특히 매매에 들어가는 거래비용은 향후 매도시 매도자와 매수자 모두에게 부담이 될 수 밖에 없고, 차기 매수자에게는 추가되는 거래비용만큼의 수익률저하로 이어진다.

일곱. 분양면적과 전용면적을 체크하라.

도시형생활주택은 분양면적표기등 분양광고에서 일반아파트과 다르다는 점을 명심해야한다. 전용율에 대한 엄격한 기준이 없다보니 전용율이 50%에도 못미치는 경우가 허다하다.

실제 전용면적은 5평도 안되는데 분양평수는 10(평)형으로 기재하는 것이 그 예이다.