부동산에 대한 작은 소식.

양도세 적게 내는 방법.

귀촌 2015. 12. 9. 10:35

양도세를 적게 내는 방법   주택 등 부동산을 팔 때 양도차익이 발생하면 양도소득세를 내야 한다. 물론 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이라면 양도차익이 발생하더라도 양도세를 내지 않는다. 부담이 되는 양도세를 적게 내는 방법은 없을까? 이를 위해선 양도세 절세를 위한 기본상식을 꼭 알아야 한다. 1세대 1주택 비과세가 최대 절세 방법이다 우선 1주택은 물론 1세대 요건을 갖춰야 한다. 1세대란 거주자 및 배우자 및 가족이 양도 당시 동일한 장소에서 생계를 같이 하는 가족을 말한다. 취득일로부터 양도일까지 2년 보유요건을 갖춰야 한다. 취득일은 잔금지급일, 등기일, 실제 사용일 중 가장 빠른 날이다. 등기가 돼 있어야 한다. 실거래 양도가액이 9억원 이하여야 한다. 부수토지가 주택 면적의 5배 이내여야 한다. 농촌지역의 경우는 10배 이내. 보유기간은 최소한 1년을 넘겨라 부동산을 팔때는 보유 기간에 따라 양도세율이 달라진다. 보유기간이 1년 미만이면 40% 단일세율이 적용된다. 1년 이상이면 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율을 적용한다.  1년에 하나씩만 팔아라 같은 연도(1.1~12.31)에 양도차익이 발생한 부동산을 2건 이상 처분할 경우 양도차익을 합산해 높은 양도세율이 적용될 수 있다. 따라서 부동산은 1년에 하나씩 처분하는게 좋다. 물론 손해보고 판다면 상관없다. 양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아라 다주택자라면 양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아야 한다. 1세대 1주택 비과세를 활용해야 한다. 양도차익이 적은 주택부터 먼저 팔아야 한다. 일시적 1세대 2주택을 활용하라 일시적 1세대 2주택은 1가구 주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 새 주택 취득일부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 한다. 3년, 5년, 10년 지나 팔아라 다주택자가 3년이상 보유를 하면 장기보유특별공제를 받을수 있다. 3년 이상 보유한 주택의 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 5년이상 부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 장기보유특별공제를 해 주고 있다. 10년 이상이면 최대 30%까지 장기공제를 받을 수 있다. 또 1세대 1주택이지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 3년 이상이면 24%부터 매년 8%씩 최대 80%까지 특별공제를 해준다. 양도세 예정신고를 하라 부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 양도세 예정신고를 해야 한다. 기한 내에 신고납부를 하지않으면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과된다. 또 팔아서 손해본 사람도 신고의무가 있다. 단 1세대 1주택 비과세 등 비과세 대상은 양도세 신고의무가 없다. 반면 100% 감면 대상자는 신고해야 한다. 필요경비 증빙서류를 챙겨라 사고 보유하고 팔 때 부담했던 취득비용, 자본적 지출(수리), 양도비용을 필요경비라고 한다. 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 교육세, 부동산 중개수수료, 섀시설치비, 발코니확장비 등 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨 둬야 한다. 필요경비로 인정받으면 그만큼 양도차익이 줄어들어 양도세를 적게 낸다. 양도차익이 많으면 배우자에게 증여하라 양도차익이 많은 부동산을 배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있다. 배우자 간 증여세는 실거래가를 기준으로 5년간 6억원까지 공제해준다. 증여 후 부동산을 양도하면 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어 양도세를 적게낸다. 다만 배우자에게 증여했을 경우 5년이상 보유하고 양도해야 증여시점부터 양도로 인정해준다. 개인별 양도세를 계산해 낮은 누진세율을 적용받게 된다. 양도세 기본공제액을 250만 원씩 각각 적용받게 된다.

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